解讀：《樂昌市“房地一體”農村不動產確權登記頒證工作實施意見實施意見》政策解讀

　　第一章  總則

　　第一條  根據《中共中央國務院關于堅持農業(yè)農村優(yōu)先發(fā)展做好“三農”工作的若干意見》（2019年中央1號文件）《自然資源部關于進一步加快宅基地和集體建設用地確權登記發(fā)證有關問題的通知》（自然資發(fā)[2020]84號）《廣東省自然資源廳關于印發(fā)廣東省加快推進“房地一體”農村不動產登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字[2019]11號）和《韶關市“房地一體”農村宅基地和集體建設用地確權登記頒證工作方案》（韶自然資字[2020]198號）等文件精神，為有序推進各項工作，結合我市實際，制定本實施意見。

　　第二條  樂昌市人民政府以“總登記”方式對符合登記發(fā)證條件的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權進行統(tǒng)一確權登記并頒發(fā)不動產權證書。

　　總登記是指縣（市）級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區(qū)域內的房屋進行統(tǒng)一的權屬登記。

　　第三條  宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記堅持“依法依規(guī)、尊重歷史、切合實際、為民利民”原則。

　　第二章  登記范圍

　　第四條  按“總登記”方式確權登記的對象范圍。

　　1、全市符合登記發(fā)證條件的“一戶一宅”農村宅基地及地上房屋所有權和集體建設用地使用權及地上房屋等建（構）筑物所有權。

　　2、集體建設用地是指依法使用從事非農業(yè)建設的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和公共公益設施用地及其他建設使用的集體土地。宅基地上的房屋是指依法使用集體土地建設的具有永久存續(xù)性、結構完整的用于居住的主要房屋。

　　第五條  本次登記不包括的范圍。

　　1、簡易房、棚房、農具房、圈舍、茅廁和無人居住破舊泥磚房等臨時性、生產生活輔助性建（構）筑物。獨立成宗的廚房原則上認定為生活輔助性建筑物。

　　2、使用集體所有土地開發(fā)建設的商品房（小產權房），一律不得確權登記。

　　3、我市重點征拆項目范圍、“三清三拆”村莊整治范圍、“三舊”改造范圍等暫不納入本次確權登記范圍。

　　第三章  申請登記主體

　　第六條  宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發(fā)證的主體。

　　1、宅基地使用權及其地上房屋所有權申請登記發(fā)證的主體原則上為本農村集體經濟組織成員或本村村民，可以是戶主或經全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經該村集體經濟組織或村民委員會認定的，也可按規(guī)定申請登記發(fā)證。

　　2、本村原村民合法取得宅基地使用權或房屋所有權，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因將戶口遷出的。

　　3、非本村村民因扶貧搬遷、地質災害防治、新農村建設、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準使用宅基地建房的。

　　4、已擁有一處宅基地的本農村集體經濟組織成員或本村村民、非本農村集體經濟組織成員或非本村村民的農村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農村宅基地的。

　　5、非農業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權及其地上房屋所有權且權屬未發(fā)生變化的。

　　第七條  城鎮(zhèn)居民、非本集體經濟組織村民非法購買農村宅基地及地上房屋的，一律不予確權登記。

　　第八條  集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權申請登記發(fā)證的主體。

　　1、經批準使用集體土地興辦鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設施的鎮(zhèn)、村辦企業(yè)事業(yè)單位、農村集體經濟組織、村民委員會和各類主體。

　　2、經批準使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國有、集體、私營企業(yè)，個體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯營企業(yè)等）的主體。

　　3、經批準使用集體土地興辦公共設施和公益事業(yè)的主體。

　　4、相關國家試點改革政策批準的集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權主體。

　　第四章  確權登記原則

　　第九條  本次按“總登記”模式開展的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作，原則上按現狀登記，不考慮房屋占用土地的實際地類。宅基地、集體建設用地及地上房屋占用永久基本農田的，本次不予以確權登記。

　　第十條  宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記必須符合“一戶只能擁有一處宅基地”和“不占用永久基本農田”的規(guī)定?！耙粦舳嗾钡目赏ㄟ^“分戶”申請確權登記，即本方案實施時家庭子女已滿18周歲，無論是否結婚，由戶主（或家庭代表）同意，且經該村民所在村集體經濟組織或村民委員會確認的，每名已成年（滿18周歲）子女均可按規(guī)定單獨認定為一戶。夫妻與未成年子女只認定為一戶。

　　第十一條  宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記遵循“以房屋建成正在使用的實際占用宅基地現狀為基礎，以村小組、村委會、鎮(zhèn)政府（街道）三級認定為依據”原則。

　　第十二條  已分別頒發(fā)宅基地、集體建設用地使用權證書和房屋所有權證書或者已按“房地一體”登記頒發(fā)不動產權證書的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。本次換發(fā)不動產權證書時，原證書收回注銷。

　　第十三條  有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)且竣工的，依法予以確權登記。

　　第十四條  有合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋未辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)，已經竣工的，按以下原則辦理：

　　1、1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施前，占用宅基地建房且至今未擴建，按權屬來源確定的宅基地范圍內實際占用的面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

　　2、1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施后，占用宅基地建房，補辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后按批準面積予以確權登記。房屋宅基地實際占用面積和房屋實際建筑面積超過權屬來源確定和補辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　第十五條  無合法的宅基地使用權來源材料，地上房屋已經竣工的，按以下原則辦理：

　　1、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施前占用宅基地建房且至今未擴建，無論是否超過其后當地規(guī)定面積標準，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鎮(zhèn)（街）人民政府（辦事處）審核后，均按照實際使用面積予以確權登記。

　　2、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》實施時起至1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時止，占用宅基地建房且至今未擴建，由村集體經濟組織或村民委員會出具證明并公告30天無異議，經鎮(zhèn)（街）人民政府（辦事處）審核后，按審核確認的宅基地占用面積和房屋實際建筑面積予以確權登記。

　　3、1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施時起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施時止，未經批準占用宅基地建房且至今未擴建，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按房屋實際占用宅基地面積報市人民政府補辦用地審批手續(xù)，根據批準面積確定宅基地使用權面積，房屋所有權按照實際建筑面積予以確權登記。宅基地實際使用面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　4、1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》實施后，未經批準占用宅基地建房，符合建房資格且經村集體經濟組織或村民委員會同意并公告30天無異議的，按房屋實際占用宅基地面積報市人民政府補辦用地審批手續(xù)，根據批準的面積確定宅基地使用權面積，予以確權登記；對批準的宅基地使用權范圍的房屋，未辦理房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，補辦房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后，按照批準的建筑面積確定房屋所有權。宅基地實際使用面積和房屋實際建筑面積超過審批確認的部分，在登記簿和權屬證書附記欄中注明。

　　第十六條  農村集體經濟組織成員或農村村民經批準建房的，按照批準面積予以確權登記，建房實際占地面積少于批準面積的，按實際占地面積確權登記。

　　第十七條  由市政府對未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的鄉(xiāng)村及未覆蓋的時間界限作出認定。房屋建造時所在鄉(xiāng)村未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的地區(qū)，當事人申請宅基地使用權及其地上房屋所有權登記時，可不提供房屋符合村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的審批手續(xù)。

　　第十八條  本村村民因繼承、交換、分家析產等造成宅基地使用權與其地上房屋權利人不一致的，可由村集體經濟組織或村民委員會出具證明或提供調解協商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權利主體。農村婦女作為家庭成員，其宅基地權益應記載到不動產登記簿及權屬證書上；農村婦女因婚嫁離開原農村集體經濟組織，取得新家庭宅基地使用權的，應予以確權登記，同時不動產登記部門應根據原不動產所在地的村集體經濟組織或村民委員會依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權。

　　第十九條  集體建設用地使用權確權登記按以下原則辦理：

　　1、1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施前，使用集體土地興辦鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設施，經所在鎮(zhèn)、街）人民政府（辦事處）審核后，可依法對集體建設用地使用權予以確權登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，報鎮(zhèn)、街人民政府（辦事處）審核后，依法對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　2、1987年1月1日《中華人民共和國土地管理法》實施后，鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經依法批準用于非住宅建設的集體土地，應當依據市人民政府批準文件，對使用單位的集體建設用地使用權予以確權登記。

　　3、對于沒有權屬來源材料的集體建設用地，應當查明土地歷史使用情況和現狀，認定屬于合法使用的，經所在村集體經濟組織或村民委員會同意，并公告30天無異議，經鎮(zhèn)、街）人民政府（辦事處）審核，報市人民政府批準，予以確權登記。

　　4、集體建設用地上的建筑物、構筑物所有權依照有關法律法規(guī)規(guī)定辦理。

　　第二十條  對宅基地使用權及其地上房屋所有權和集體建設用地使用權及其地上建筑物、構筑物所有權權屬存在爭議的，各鎮(zhèn)、村要加大爭議調處力度，待權屬明晰后再予以確權登記。

　　第五章    登記程序

　　第二十一條  以樂昌市人民政府名義在全市范圍內發(fā)布宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權總登記公告，明確總登記范圍、時限、條件等要求，并通過市人民政府門戶網站、媒體、鎮(zhèn)村張貼等方式向社會公告。

　　第二十二條  在農村地籍調查成果的基礎上，按照《不動產登記暫行條例實施細則》《不動產權籍調查技術方案（試行）》的要求和技術標準，分區(qū)域采用不同精度測量方法，補充開展權籍調查，形成滿足“房地一體”登記要求的權籍調查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺繪制宗地圖、界址點坐標及房產分戶圖，編制不動產單元號。集體建設用地和多宗宅基地合建房屋必須滿足不動產權籍調查成果要求。

　　全解析法調查。是指對調查精度要求高，在充分利用農村地籍調查成果基礎上，按照《地籍調查規(guī)程》、《房產測量規(guī)范》、《不動產權籍調查技術方案（試行）》等國家相關技術標準和要求，開展“房地一體”農村權屬調查與測量，計算宗地面積和房屋面積，繪制宗地圖和房屋平面圖。

　　部分解析法調查。是指沿用農村地籍調查成果的基礎上，開展實地核查，對宗地、房屋有變化的補充開展“房地一體”農村權屬調查與測量，計算宗地面積和房屋面積，并繪制宗地圖和房屋平面圖。

　　第二十三條  權屬調查采用雙邊或單邊指界的方式進行，由鎮(zhèn)（街）政府統(tǒng)一組織村委、村集體召集權利人對本宗地進行現場指界，簽字確認權屬界線（權利人因特殊原因確實無法到現場指界確認的，權利人可通過電話、微信等方式委托村委會、村集體或村集體理事會及其指定人員代為指界確認），集體建設用地權屬界線由村集體經濟組織或村集體理事會統(tǒng)一確認，指界完成后進行并宗審查。

　　第二十四條  自然資源局統(tǒng)一組織制定相關表格，權屬調查指界時，由鎮(zhèn)（街）政府同步組織轄區(qū)村小組、村委會分批集中配合權籍調查單位簽署確認相關資料，由權籍調查單位負責收集確權登記所需資料，以整村為單位交不動產登記中心。

　　1、申請人為本農村集體經濟組織成員的，收集以下資料：

　?。?）組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》，該審批表經村小組、村委會、鎮(zhèn)政府三級確認；

　?。?）以拍照方式收集個人身份證明、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　?。?）不動產權屬來源證明（原件）；

　?。?）不動產權籍調查初始資料（原件）。

　　2、申請人為非本集體經濟組織成員的，收集以下資料：

　?。?）組織填寫《宅基地及房屋確權登記申請審批表》；

　?。?）以拍照方式收集個人身份證明，戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　?。?）不動產權屬來源證明（原件），并經村小組（村民事務理事會）、村委會確認；

　　（4）不動產權籍調查初始資料（原件）。

　　3、申請人為本集體經濟組織的，收集以下資料：

　　（1）填寫《集體建設用地及房屋確權登記申請審批表》；

　　（2）以拍照方式收集法人代表（主要負責人）身份證明，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　（3）不動產權屬來源證明（原件）；

　?。?）不動產權籍調查初始資料。

　　第二十五條  相關登記資料收集整理后，由項目權籍調查單位統(tǒng)一提交不動產登記機構。經不動產登記機構預審后，將不動產權利人信息、權籍調查成果、登記事項等內容以總表方式在市人民政府門戶網站、村委會、村集體經濟組織進行公告，公告期不少于15個工作日（公告所需時間不計算在登記辦理期限內）。公告無異議后，由不動產登記中心以戶為單位進行檔案查詢，符合“一戶一宅”的移送權籍調查單位完成權籍系統(tǒng)、登記系統(tǒng)的數據錄入，再由不動產登記中心逐戶審批繕證。公告有異議的，待權屬明晰后，對異議部分重新公告，對不符合“一戶一宅”的暫緩辦理。

　　繕證完成后，由村委會以自然村為單位統(tǒng)一領取并向權利人（委托代理人）頒發(fā)不動產權證書。同時，建立簽領臺賬一式兩份，其中一份交由不動產登記中心存檔。

　　不動產權證書發(fā)放后，由權籍調查單位負責登記檔案的整理、裝訂、掃描、立卷、歸檔。

　　第二十六條  由政府統(tǒng)一組織的權籍調查經費、證書工本費等統(tǒng)一由市政府承擔，不得向申請人收費。

　　第六章   附則

　　第二十七條  本實施意見由樂昌市自然資源局負責解釋。

　　第二十八條  本實施意見自下發(fā)之日起施行，只適用于本次以“總登記”方式進行的宅基地、集體建設用地使用權及地上房屋所有權確權登記頒證工作，有效期三年，此前與本意見相沖突的文件，均以本意見為準。