解讀：《樂昌市“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)登記頒證工作實(shí)施意見實(shí)施意見》政策解讀

　　第一章  總則

　　第一條  根據(jù)《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)持農(nóng)業(yè)農(nóng)村優(yōu)先發(fā)展做好“三農(nóng)”工作的若干意見》（2019年中央1號(hào)文件）《自然資源部關(guān)于進(jìn)一步加快宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記發(fā)證有關(guān)問題的通知》（自然資發(fā)[2020]84號(hào)）《廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省加快推進(jìn)“房地一體”農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證工作方案的通知》（粵自然資規(guī)字[2019]11號(hào)）和《韶關(guān)市“房地一體”農(nóng)村宅基地和集體建設(shè)用地確權(quán)登記頒證工作方案》（韶自然資字[2020]198號(hào)）等文件精神，為有序推進(jìn)各項(xiàng)工作，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施意見。

　　第二條  樂昌市人民政府以“總登記”方式對(duì)符合登記發(fā)證條件的宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)進(jìn)行統(tǒng)一確權(quán)登記并頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

　　總登記是指縣（市）級(jí)以上人民政府根據(jù)需要，在一定期限內(nèi)對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行統(tǒng)一的權(quán)屬登記。

　　第三條  宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記堅(jiān)持“依法依規(guī)、尊重歷史、切合實(shí)際、為民利民”原則。

　　第二章  登記范圍

　　第四條  按“總登記”方式確權(quán)登記的對(duì)象范圍。

　　1、全市符合登記發(fā)證條件的“一戶一宅”農(nóng)村宅基地及地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋等建（構(gòu)）筑物所有權(quán)。

　　2、集體建設(shè)用地是指依法使用從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和公共公益設(shè)施用地及其他建設(shè)使用的集體土地。宅基地上的房屋是指依法使用集體土地建設(shè)的具有永久存續(xù)性、結(jié)構(gòu)完整的用于居住的主要房屋。

　　第五條  本次登記不包括的范圍。

　　1、簡(jiǎn)易房、棚房、農(nóng)具房、圈舍、茅廁和無人居住破舊泥磚房等臨時(shí)性、生產(chǎn)生活輔助性建（構(gòu)）筑物。獨(dú)立成宗的廚房原則上認(rèn)定為生活輔助性建筑物。

　　2、使用集體所有土地開發(fā)建設(shè)的商品房（小產(chǎn)權(quán)房），一律不得確權(quán)登記。

　　3、我市重點(diǎn)征拆項(xiàng)目范圍、“三清三拆”村莊整治范圍、“三舊”改造范圍等暫不納入本次確權(quán)登記范圍。

　　第三章  申請(qǐng)登記主體

　　第六條  宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體。

　　1、宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體原則上為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民，可以是戶主或經(jīng)全體家庭成員同意的家庭成員。有下列情形之一且經(jīng)該村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)認(rèn)定的，也可按規(guī)定申請(qǐng)登記發(fā)證。

　　2、本村原村民合法取得宅基地使用權(quán)或房屋所有權(quán)，因婚姻、就業(yè)、投靠等原因?qū)艨谶w出的。

　　3、非本村村民因扶貧搬遷、地質(zhì)災(zāi)害防治、新農(nóng)村建設(shè)、移民安置等按照政府統(tǒng)一規(guī)劃和批準(zhǔn)使用宅基地建房的。

　　4、已擁有一處宅基地的本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或本村村民、非本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或非本村村民的農(nóng)村或城鎮(zhèn)居民，因繼承房屋占用農(nóng)村宅基地的。

　　5、非農(nóng)業(yè)戶口居民（含華僑）在1999年1月1日前合法取得宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)且權(quán)屬未發(fā)生變化的。

　　第七條  城鎮(zhèn)居民、非本集體經(jīng)濟(jì)組織村民非法購(gòu)買農(nóng)村宅基地及地上房屋的，一律不予確權(quán)登記。

　　第八條  集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)申請(qǐng)登記發(fā)證的主體。

　　1、經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設(shè)施的鎮(zhèn)、村辦企業(yè)事業(yè)單位、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)和各類主體。

　　2、經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦各類工商企業(yè)（包括國(guó)有、集體、私營(yíng)企業(yè)，個(gè)體工商戶，外商投資企業(yè)，股份制企業(yè)，聯(lián)營(yíng)企業(yè)等）的主體。

　　3、經(jīng)批準(zhǔn)使用集體土地興辦公共設(shè)施和公益事業(yè)的主體。

　　4、相關(guān)國(guó)家試點(diǎn)改革政策批準(zhǔn)的集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)主體。

　　第四章  確權(quán)登記原則

　　第九條  本次按“總登記”模式開展的宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，原則上按現(xiàn)狀登記，不考慮房屋占用土地的實(shí)際地類。宅基地、集體建設(shè)用地及地上房屋占用永久基本農(nóng)田的，本次不予以確權(quán)登記。

　　第十條  宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記必須符合“一戶只能擁有一處宅基地”和“不占用永久基本農(nóng)田”的規(guī)定?！耙粦舳嗾钡目赏ㄟ^“分戶”申請(qǐng)確權(quán)登記，即本方案實(shí)施時(shí)家庭子女已滿18周歲，無論是否結(jié)婚，由戶主（或家庭代表）同意，且經(jīng)該村民所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)確認(rèn)的，每名已成年（滿18周歲）子女均可按規(guī)定單獨(dú)認(rèn)定為一戶。夫妻與未成年子女只認(rèn)定為一戶。

　　第十一條  宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記遵循“以房屋建成正在使用的實(shí)際占用宅基地現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，以村小組、村委會(huì)、鎮(zhèn)政府（街道）三級(jí)認(rèn)定為依據(jù)”原則。

　　第十二條  已分別頒發(fā)宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書或者已按“房地一體”登記頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的房屋，遵循“不變不換”的原則，原證書依然合法有效。本次換發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書時(shí)，原證書收回注銷。

　　第十三條  有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)且竣工的，依法予以確權(quán)登記。

　　第十四條  有合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋未辦理村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)，已經(jīng)竣工的，按以下原則辦理：

　　1、1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施前，占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，按權(quán)屬來源確定的宅基地范圍內(nèi)實(shí)際占用的面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

　　2、1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，占用宅基地建房，補(bǔ)辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后按批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記。房屋宅基地實(shí)際占用面積和房屋實(shí)際建筑面積超過權(quán)屬來源確定和補(bǔ)辦村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　第十五條  無合法的宅基地使用權(quán)來源材料，地上房屋已經(jīng)竣工的，按以下原則辦理：

　　1、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施前占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，無論是否超過其后當(dāng)?shù)匾?guī)定面積標(biāo)準(zhǔn)，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)（街）人民政府（辦事處）審核后，均按照實(shí)際使用面積予以確權(quán)登記。

　　2、1982年2月13日《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)起至1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)止，占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)（街）人民政府（辦事處）審核后，按審核確認(rèn)的宅基地占用面積和房屋實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。

　　3、1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施時(shí)起至1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施時(shí)止，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房且至今未擴(kuò)建，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告30天無異議的，按房屋實(shí)際占用宅基地面積報(bào)市人民政府補(bǔ)辦用地審批手續(xù)，根據(jù)批準(zhǔn)面積確定宅基地使用權(quán)面積，房屋所有權(quán)按照實(shí)際建筑面積予以確權(quán)登記。宅基地實(shí)際使用面積超過審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　4、1993年11月1日《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)管理?xiàng)l例》實(shí)施后，未經(jīng)批準(zhǔn)占用宅基地建房，符合建房資格且經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意并公告30天無異議的，按房屋實(shí)際占用宅基地面積報(bào)市人民政府補(bǔ)辦用地審批手續(xù)，根據(jù)批準(zhǔn)的面積確定宅基地使用權(quán)面積，予以確權(quán)登記；對(duì)批準(zhǔn)的宅基地使用權(quán)范圍的房屋，未辦理房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)的，補(bǔ)辦房屋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃審批手續(xù)后，按照批準(zhǔn)的建筑面積確定房屋所有權(quán)。宅基地實(shí)際使用面積和房屋實(shí)際建筑面積超過審批確認(rèn)的部分，在登記簿和權(quán)屬證書附記欄中注明。

　　第十六條  農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員或農(nóng)村村民經(jīng)批準(zhǔn)建房的，按照批準(zhǔn)面積予以確權(quán)登記，建房實(shí)際占地面積少于批準(zhǔn)面積的，按實(shí)際占地面積確權(quán)登記。

　　第十七條  由市政府對(duì)未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的鄉(xiāng)村及未覆蓋的時(shí)間界限作出認(rèn)定。房屋建造時(shí)所在鄉(xiāng)村未覆蓋村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的地區(qū)，當(dāng)事人申請(qǐng)宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)登記時(shí)，可不提供房屋符合村鎮(zhèn)（莊）規(guī)劃的審批手續(xù)。

　　第十八條  本村村民因繼承、交換、分家析產(chǎn)等造成宅基地使用權(quán)與其地上房屋權(quán)利人不一致的，可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)出具證明或提供調(diào)解協(xié)商證明材料，明確房地統(tǒng)一登記的權(quán)利主體。農(nóng)村婦女作為家庭成員，其宅基地權(quán)益應(yīng)記載到不動(dòng)產(chǎn)登記簿及權(quán)屬證書上；農(nóng)村婦女因婚嫁離開原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，取得新家庭宅基地使用權(quán)的，應(yīng)予以確權(quán)登記，同時(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)根據(jù)原不動(dòng)產(chǎn)所在地的村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)依法收回的證明文件注銷其原擁有的宅基地使用權(quán)。

　　第十九條  集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記按以下原則辦理：

　　1、1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施前，使用集體土地興辦鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設(shè)施，經(jīng)所在鎮(zhèn)、街）人民政府（辦事處）審核后，可依法對(duì)集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，至今仍繼續(xù)使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意，報(bào)鎮(zhèn)、街人民政府（辦事處）審核后，依法對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

　　2、1987年1月1日《中華人民共和國(guó)土地管理法》實(shí)施后，鎮(zhèn)、村公益事業(yè)和公共設(shè)施用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地和其他經(jīng)依法批準(zhǔn)用于非住宅建設(shè)的集體土地，應(yīng)當(dāng)依據(jù)市人民政府批準(zhǔn)文件，對(duì)使用單位的集體建設(shè)用地使用權(quán)予以確權(quán)登記。

　　3、對(duì)于沒有權(quán)屬來源材料的集體建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)查明土地歷史使用情況和現(xiàn)狀，認(rèn)定屬于合法使用的，經(jīng)所在村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)同意，并公告30天無異議，經(jīng)鎮(zhèn)、街）人民政府（辦事處）審核，報(bào)市人民政府批準(zhǔn)，予以確權(quán)登記。

　　4、集體建設(shè)用地上的建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)依照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定辦理。

　　第二十條  對(duì)宅基地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)和集體建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)權(quán)屬存在爭(zhēng)議的，各鎮(zhèn)、村要加大爭(zhēng)議調(diào)處力度，待權(quán)屬明晰后再予以確權(quán)登記。

　　第五章    登記程序

　　第二十一條  以樂昌市人民政府名義在全市范圍內(nèi)發(fā)布宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)總登記公告，明確總登記范圍、時(shí)限、條件等要求，并通過市人民政府門戶網(wǎng)站、媒體、鎮(zhèn)村張貼等方式向社會(huì)公告。

　　第二十二條  在農(nóng)村地籍調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，按照《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》的要求和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，分區(qū)域采用不同精度測(cè)量方法，補(bǔ)充開展權(quán)籍調(diào)查，形成滿足“房地一體”登記要求的權(quán)籍調(diào)查成果。宅基地及地上房屋采用1:500比例尺繪制宗地圖、界址點(diǎn)坐標(biāo)及房產(chǎn)分戶圖，編制不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)。集體建設(shè)用地和多宗宅基地合建房屋必須滿足不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果要求。

　　全解析法調(diào)查。是指對(duì)調(diào)查精度要求高，在充分利用農(nóng)村地籍調(diào)查成果基礎(chǔ)上，按照《地籍調(diào)查規(guī)程》、《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》、《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案（試行）》等國(guó)家相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和要求，開展“房地一體”農(nóng)村權(quán)屬調(diào)查與測(cè)量，計(jì)算宗地面積和房屋面積，繪制宗地圖和房屋平面圖。

　　部分解析法調(diào)查。是指沿用農(nóng)村地籍調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，開展實(shí)地核查，對(duì)宗地、房屋有變化的補(bǔ)充開展“房地一體”農(nóng)村權(quán)屬調(diào)查與測(cè)量，計(jì)算宗地面積和房屋面積，并繪制宗地圖和房屋平面圖。

　　第二十三條  權(quán)屬調(diào)查采用雙邊或單邊指界的方式進(jìn)行，由鎮(zhèn)（街）政府統(tǒng)一組織村委、村集體召集權(quán)利人對(duì)本宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)指界，簽字確認(rèn)權(quán)屬界線（權(quán)利人因特殊原因確實(shí)無法到現(xiàn)場(chǎng)指界確認(rèn)的，權(quán)利人可通過電話、微信等方式委托村委會(huì)、村集體或村集體理事會(huì)及其指定人員代為指界確認(rèn)），集體建設(shè)用地權(quán)屬界線由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村集體理事會(huì)統(tǒng)一確認(rèn)，指界完成后進(jìn)行并宗審查。

　　第二十四條  自然資源局統(tǒng)一組織制定相關(guān)表格，權(quán)屬調(diào)查指界時(shí)，由鎮(zhèn)（街）政府同步組織轄區(qū)村小組、村委會(huì)分批集中配合權(quán)籍調(diào)查單位簽署確認(rèn)相關(guān)資料，由權(quán)籍調(diào)查單位負(fù)責(zé)收集確權(quán)登記所需資料，以整村為單位交不動(dòng)產(chǎn)登記中心。

　　1、申請(qǐng)人為本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，收集以下資料：

　?。?）組織填寫《宅基地及房屋確權(quán)登記申請(qǐng)審批表》，該審批表經(jīng)村小組、村委會(huì)、鎮(zhèn)政府三級(jí)確認(rèn)；

　　（2）以拍照方式收集個(gè)人身份證明、戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明（原件）；

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查初始資料（原件）。

　　2、申請(qǐng)人為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，收集以下資料：

　?。?）組織填寫《宅基地及房屋確權(quán)登記申請(qǐng)審批表》；

　?。?）以拍照方式收集個(gè)人身份證明，戶籍證明材料，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明（原件），并經(jīng)村小組（村民事務(wù)理事會(huì)）、村委會(huì)確認(rèn)；

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查初始資料（原件）。

　　3、申請(qǐng)人為本集體經(jīng)濟(jì)組織的，收集以下資料：

　?。?）填寫《集體建設(shè)用地及房屋確權(quán)登記申請(qǐng)審批表》；

　?。?）以拍照方式收集法人代表（主要負(fù)責(zé)人）身份證明，委托代理的還需提交委托書和代理人身份證明；

　　（3）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來源證明（原件）；

　?。?）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查初始資料。

　　第二十五條  相關(guān)登記資料收集整理后，由項(xiàng)目權(quán)籍調(diào)查單位統(tǒng)一提交不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)。經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)預(yù)審后，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人信息、權(quán)籍調(diào)查成果、登記事項(xiàng)等內(nèi)容以總表方式在市人民政府門戶網(wǎng)站、村委會(huì)、村集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行公告，公告期不少于15個(gè)工作日（公告所需時(shí)間不計(jì)算在登記辦理期限內(nèi)）。公告無異議后，由不動(dòng)產(chǎn)登記中心以戶為單位進(jìn)行檔案查詢，符合“一戶一宅”的移送權(quán)籍調(diào)查單位完成權(quán)籍系統(tǒng)、登記系統(tǒng)的數(shù)據(jù)錄入，再由不動(dòng)產(chǎn)登記中心逐戶審批繕證。公告有異議的，待權(quán)屬明晰后，對(duì)異議部分重新公告，對(duì)不符合“一戶一宅”的暫緩辦理。

　　繕證完成后，由村委會(huì)以自然村為單位統(tǒng)一領(lǐng)取并向權(quán)利人（委托代理人）頒發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。同時(shí)，建立簽領(lǐng)臺(tái)賬一式兩份，其中一份交由不動(dòng)產(chǎn)登記中心存檔。

　　不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書發(fā)放后，由權(quán)籍調(diào)查單位負(fù)責(zé)登記檔案的整理、裝訂、掃描、立卷、歸檔。

　　第二十六條  由政府統(tǒng)一組織的權(quán)籍調(diào)查經(jīng)費(fèi)、證書工本費(fèi)等統(tǒng)一由市政府承擔(dān)，不得向申請(qǐng)人收費(fèi)。

　　第六章   附則

　　第二十七條  本實(shí)施意見由樂昌市自然資源局負(fù)責(zé)解釋。

　　第二十八條  本實(shí)施意見自下發(fā)之日起施行，只適用于本次以“總登記”方式進(jìn)行的宅基地、集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上房屋所有權(quán)確權(quán)登記頒證工作，有效期三年，此前與本意見相沖突的文件，均以本意見為準(zhǔn)。